29. juuli 2017. a. | 14:44

Pakkumine pidurdab USA kinnisvaraturu aktiivsust

Vallo Lees

27.03.2017 12:18

Shutterstock

USA kinnisvaraturu buumi tipust on möödas üle kümne aasta ning sektor, mis tõi kaasa ülemaailmse finantskriisi on nüüdseks kosunud. Pärast korralikku laenupidu pole taastumine olnud küll kiire, kuid olemasolevate ja uute majade müük on järjekindlalt ülespoole rühkinud. Samas arvatakse, et pärast šokki on tekkinud pudelikael majade pakkumise näol, mis hoiab kinnisvaraturgu tagasi.

Üks olulisemaid statistikuid iseloomustamaks USA kinnisvaraturgu on olemasolevate majade müük. Viimane moodustab ligikaudu 90% müüdud majadest ja annab seega hea ülevaate. Nagu allolevalt graafikult näha, annualiseeritud olemasolevate majade müük on kinnisvarakrahhi-järgse 4 miljoni ühiku pealt taastunud ning jõudnud ca 5,5 miljoni ühikuni. Kinnisvaramulli tipphetkedel küündis antud näitaja üle 7 miljoni ühiku. Tõusnud on ka olemasolevate majade mediaanhind, mis 2017. aasta veebruaris oli $228 400. Pärast finantskriisi kõikus mediaanhind vahemikus $160 000 - $175 000, olles enne saavutanud tipu $230 000 peal.

Allikas: Bloomberg

Ekspertide sõnul aga oleks müük palju suurem kui oleks vaid rohkem müügipakkumisi, sest see hoiaks hinnakasvu madalamal. Veebruaris oli turul 1,75 miljonit maja. Seda on küll 4,2% rohkem kui veebruaris, kuid 6,4% vähem kui eelmisel aastal, mil müügis oli 1,87 miljonit maja. Ühtlasi on aastases võrdluses müügipakkumiste arv langenud 21 kuud järjest. Kuna sellest hoolimata on majade müük suurenenud, on praeguse müügitempo juures müümata majade varu 3,8 kuud, mis on sarnane näitaja 2005. aasta jaanuarile.

Allikas: Calculated Risk

Nõudluse olemasolu näitab ka tõsiasi, et majade müük võtab suhteliselt vähe aega. Veebruaris oli maja keskmiselt müügis 45 päeva, mis on oluliselt väiksem näitaja kui 59 päeva aasta tagasi. 42% majadest olid müügis isegi vähem kui üks kuu.

Üha suurem osa USA elanikkonnast on kodu omamise asemel hakanud üürnikeks, mis on märkimisväärne muutus. Ametliku statistika kohaselt oli 2015. aasta seisuga 100 suuremast linnast 52-s ülekaalus üürijad. Üheks põhjuseks peetakse finantskriisi, kus inimesed kaotasid oma kodud ja olid sunnitud üürima. Teisalt on noorem põlvkond kolimas välja vanemate kodudest, kuid vähese pakkumise, liiga kõrgete hindade, pankade karmima laenupoliitika tõttu või muudel põhjustel otsustanud kodu üürida.

Renditulu atraktiivsus madalate intressimäärade keskkonnas on meelitanud turule ka palju investoreid. National Association of Realtors andmetel olid veebruaris 17% olemasolevate kodude ostjatest eraisikutest investorid. Kuigi osakaal on protsendipunkti võrra madalam kui möödunud aasta veebruaris, on investorite osakaal endiselt keskmisest kõrgem. Viimased maksavad kinnisvara eest tavaliselt rahas, mistõttu rahaga tehtud tehingud moodustasid 27% kõikidest tehingutest ning investorite seas 71%. Seetõttu on üürimise eesmärgil kinnisvara ostjad esmakordsete koduostjate ees teatavas eelisseisus ning investorite tavapärasest suurem huvi võib omakorda olla põhjuseks, miks varud on madalal tasemel.

Sarnaselt olemasolevate majade müügiga on tõusvas trendis ka uute majade müük. Veebruaris müüdi annualiseeritult 592 000 maja, mis valmistas positiivse üllatuse. Samas arvab Calculated Risk blogi autor Bill McBride, et tegu on endiselt liiga väikese näitajaga. Ta märgib, et alates 60-ndatest aastatest käis olemasolevate ja uute majade müük üsna ühte sammu. Kinnisvarakrahhi järgselt aga tõusis sundmüükide arv, mis kahe aegrea vahele märgatava kiilu lõi. McBride arvates tuleb see vahe tasa teha ja eelkõige usub ta, et tõenäoliselt liigub olemasolevate majade müük külgsuunas ning uute majade müük kasvab edasi.

Allikas: Calculated Risk




Kommentaare ei ole

Kommentaari jätmiseks loo konto või logi sisse